14-02-2015

Woonvereniging (verschillende notulen)

Rechtbank Gelderland 28 januari 2015

Uitspraak over een woonvereniging, die door de manier van anonimiseren helaas erg lastig te volgen is. In ieder geval lijken van een ALV verschillende (tegenstrijdige) versies van de notulen te zijn gemaakt (r.o. 4.13). Uitspraak van rechter mr. J.D.A. den Tonkelaar. 

Vonnis van 28 januari 2015
in de zaak van
1. de vereniging WOONVERENIGING [adres] ,
2. [eiser] - 5. [eiser] , eisers,

tegen
[gedaagde] [gedaagde]
en aanvankelijk ook tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOWI VASTGOED BV ,
en 2. [gedaagde] , gedaagden,



De huidige en voormalige partijen zullen hierna ook als Woonvereniging c.s. en BoWi c.s. aangeduid worden en worden overigens respectievelijk Woonvereniging, [eiser], [eiser], [eiser], [eiser], [gedaagde], BoWi en [gedaagde] genoemd.

1De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
  • -
    het tussenvonnis van 12 februari 2014
  • -
    de conclusie van antwoord in reconventie
  • -
    het proces-verbaal van comparitie van 14 mei 2014
  • -
    de akte aanvulling grondslag eis tevens akte wijziging eis in conventie tevens akte overlegging producties van Woonvereniging c.s.
  • -
    de antwoordakte n.a.v. eiswijziging en wijziging grondslag eis van [eiser]
  • -
    de doorhaling van de zaak ten aanzien van BoWi en [gedaagde] op 17 december 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten

2.1.
Op 11 april 2008 heeft de algemene vergadering van Woonvereniging besloten tot aankoop van het pand [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor € 595.500,00, financiering van de aankoop bij ING Bank N.V. (ING) en verlening van een recht van hypotheek aan ING tot € 1.000.000,00.
2.2.
De onroerende zaak was eerder door BoWi of nader te noemen meester voor € 530.000,00 gekocht. [gedaagde] is enig bestuurder van BoWi. BoWi handelt in onroerende zaken. [eiser] is bestuurder van MeWi B.V (MeWi), die onder meer belast wordt met het verbouwen van de onroerende zaak.
2.3.
Woonvereniging is blijkens de daarvan opgemaakte notariële akte op 21 april 2008 opgericht door [gedaagde] en [eiser]. Zij werden haar eerste bestuurders. Blijkens de verklaring van de oprichters in art. 3 van haar statuten hebben [gedaagde] en [eiser] de onroerende zaak gekocht ten behoeve van derden die daarin wensen te gaan wonen, en zijn zij ‘ter regeling van de onderlinge vermogensrechtelijke betrekkingen’ overeengekomen de onroerende zaak te doen overdragen aan een door hen op te richten vereniging, namelijk Woonvereniging.
2.4.
Het doel van Woonvereniging is blijkens art. 2 van haar statuten
  1. het verschaffen van passende woonruimte voor haar leden;
  2. het scheppen en verzorgen van passende financieringsmogelijkheden;
  3. het regelen van de financiële gevolgen van toetreding en van het einde van het lidmaatschap;
  4. het scheppen van een voor haar leden optimaal woonmilieu (…);
  5. het beheren van eventuele gemeenschappelijke zaken en/of ruimten ten behoeve van de leden.
Dit doel tracht zij blijkens hetzelfde artikel te bereiken door een woonhuis te stichten of te verwerven en dit ter beschikking van haar leden te stellen en het beheren van het door de leden gevormde fonds ter zake van onderhoud, verzekering e.d.
2.5.
De geldmiddelen van Woonvereniging worden blijkens art. 3 van de statuten onder meer verkregen uit inleggelden, contributie en geldleningen met derden en/of leden.
2.6.
Volgens art. 4 van de statuten houdt het ter beschikking stellen van woonruimte in beginsel automatisch in het toelaten als lid van degene die zich daarvoor aangemeld heeft en die onder meer ‘in staat is te voldoen aan de door de algemene vergadering vastgestelde voorwaarden, onder andere wat de financiële aspecten betreft’.
2.7.
Art. 5 van de statuten betreft het ledenregister waarin gegevens over de leden van Woonvereniging en voor zover van belang ook van haar gewezen leden, geregistreerd dienen te worden. Het artikel legt de bewijskracht van het register vast en bepaalt dat het bestuur het register bewaart en desgevraagd aan leden uittreksels ervan verschaft.
2.8.
Art. 7 van de statuten houdt onder meer in dat een lid voor de ter beschikking gestelde woonruimte een inleggeld betaalt ter grootte van de dan geldende waarde van deze woonruimte met het bijbehorende aandeel in de gemeenschappelijke ruimten, welke waarde door de algemene vergadering wordt vastgesteld en dat de leden ‘daar alle voordelen van het woningbezit van de vereniging aan de leden ten goede komen’, ‘ter dekking van de kosten, lasten, afschrijvingen en andere doeleinden (…)’ een periodieke bijdrage (contributie) moeten betalen die door de algemene vergadering wordt vastgesteld.
2.9.
Bij het einde van het lidmaatschap, vermeldt art. 8 van de statuten, blijft het gewezen lid aansprakelijk voor nog niet betaalde contributie en eventuele andere schulden aan de vereniging. Het gewezen lid heeft recht op uitkering van de op dat moment geldende waarde van zijn woonruimte. Deze wordt bepaald op de vrije verkoopwaarde die door de algemene vergadering bindend wordt vastgesteld aan de hand van een taxatie.
2.10.
Op 21 april 2008 is een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van ING voor alle schulden van Woonvereniging en haar leden voor een hoofdsom van € 1.000.000,00. Kredietnemer zijn volgens de hypotheekakte Woonvereniging ‘alsmede haar leden, zowel de huidige ([gedaagde] en [eiser], de rechtbank ) als de toekomstige, en wat deze leden betreft slechts voor zover zulks door de vereniging zal blijken te zijn geaccordeerd’.
2.11.
De oprichtingsakte van Woonvereniging, de leveringsakte betreffende de onroerende zaak en de onder 2.10 bedoelde hypotheekakte zijn alle gepasseerd voor notaris [naam]. Via hem zijn ook de lidmaatschapsrechten in Woonvereniging uitgegeven.
2.12.
[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] kopen ieder een lidmaatschapsrecht.
2.13.
De vader van [eiser], L.H. [eiser], heeft de aankoop voor zijn dochter gefinancierd; daartoe is een recht van tweede hypotheek op de onroerende zaak gevestigd.
2.14.
De eerste van de onder 2.12 bedoelde aankopen, die door [eiser], geschiedt door middel van de aanvaarding van het lidmaatschap van Woonvereniging en het sluiten van een ‘overeenkomst van geldlening (uitstel van betaling)’ die zijn neergelegd in een op 23 september 2008 ondertekende akte. Wat de lening betreft staat daarin dat [eiser] verklaart schuldig te zijn aan Woonvereniging, namens wie [gedaagde] en [eiser] verklaren van [eiser] te vorderen te hebben een inleggeld van € 168.000,00. Het bedrag is opeisbaar op de dag van oplevering van [naam X]s woning.
2.15.
[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] bewonen de eerste en tweede verdieping van de onroerende zaak, waarin in feite vier zelfstandige woningen zijn gevestigd waarop echter geen splitsing van de onroerende zaak is gevolgd. Blijkens de aktes zoals bedoeld onder 2.14 is splitsing wel voorzien en heeft het nieuwe lid van de splitsingsakte en de bijbehorende tekening kennis genomen.
2.16.
De begane grond van de onroerende zaak is in gebruik als kantoor bij vennootschappen waarvan [gedaagde] en [eiser] bestuurders zijn.
2.17.
In het voorjaar van 2011 wordt [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] te kennen gegeven dat ING stopt met de financiering van woonverenigingen, dat RaboBank de financiering wel wil overnemen, maar dat daartoe splitsing van de onroerende zaak nodig is, die zal inhouden dat de begane grond waar de kantoorruimtes zijn gevestigd, met inbegrip van de parkeerruimte, wordt afgesplitst van de bovengelegen verdiepingen.
2.18.
De vader van [eiser], houder van een tweede hypotheek op de gehele onroerende zaak, verzet zich tegen de voorgenomen splitsing, onder meer omdat deze met name zou zijn ingegeven door het belang van BoWi, eigenares van de begane grond.
2.19.
Notaris van [naam] bereidt de splitsing voor, die voorziet in een deel van de onroerende zaak met uitsluitend gebruik van de benedenwoning/kantoor met tuin, parkeerplaats en binnenplaats en kelder (161/400) en een deel met het uitsluitend gebruik van de entree op de begane grond met de daarop aansluitende bovenwoning op de eerste en tweede verdieping en de fietsenkelder (239/400). De splitsing gaat echter niet door. ING blijft financier.
2.20.
[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] laten een accountant onderzoek doen naar de bedrijfsvoering bij Woonvereniging. Uit het onderzoek blijkt onder meer dat er geen ledenregister en geen administratie worden bijgehouden. Het bestuur weigert aanvankelijk informatie te geven over de verbouwing van de onroerende zaak. In 2012 wordt aan de advocaat van Woonvereniging c.s. onder overlegging van facturen en dergelijke meegedeeld dat de verbouwing in opdracht van BoWi door MeWi is uitgevoerd voor € 188.789,00.
2.21.
Er duiken andere dan de aanvankelijk bekende notulen op van de algemene vergadering van 11 april 2008, hierboven onder 2.1 bedoeld, waarin Bowi en Studentenkamer B.V. (hierna: Studentenkamer) als ‘nieuwe eerste leden’ vermeld staan en Woonvereniging instemt met hun toetreding. In de eerder bekende versie van de notulen viel te lezen dat de vergadering werd gevormd door voorzitter [gedaagde] en secretaris [eiser].
2.22.
Op 12 december 2011 wordt een algemene vergadering van Woonvereniging gehouden. [gedaagde], [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] zijn daar aanwezig, [eiser] niet. [eiser], [eiser] en [eiser] worden er gekozen als nieuwe bestuursleden, die op 13 december 2011 in functie treden. Het oude bestuur – volgens deze notulen gevormd door BoWi – wordt zonder dat decharge wordt verleend, ontslagen per 12 december 2011. Tevens wordt het lidmaatschap van BoWi opgezegd.
2.23.
De Kamer voor het Notariaat in het Ressort Arnhem-Leeuwarden verklaart in haar beslissing van 11 september 2014 de klacht gegrond die is ingediend tegen notaris [naam notaris] door [eiser] en haar vader en inhoudt dat van de vergadering van de vereniging van 11 april 2008 twee versies bestaan (zie onder 2.21 hierboven) die beide zijn gesteld op aktepapier van de notaris en dat met de tweede versie is getracht onder meer [eiser] en haar vader te misleiden voor wat betreft de vraag wie de oprichters/leden van Woonvereniging waren.

3Het geschil

3.1.
Woonvereniging c.s. vordert na wijziging van de eis, samengevat:
  1. een verklaring voor recht dat de handelwijze van [gedaagde] en [eiser] in hun hoedanigheid van (oud-)bestuurder van Woonvereniging jegens Woonvereniging onrechtmatig is geweest, dat hen een persoonlijk en ernstig verwijt treft en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Woonvereniging c.s. dientengevolge geleden en te lijden schade,
  2. een verklaring voor recht dat de handelwijze van [gedaagde] en [eiser] jegens [eiser], [eiser], [eiser], [eiser] onrechtmatig is geweest en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] dientengevolge geleden en te lijden schade,
  3. hoofdelijke veroordeling van BoWi c.s. tot vergoeding van alle schade die Woonvereniging c.s. door het onrechtmatig handelen van BoWi c.s. heeft geleden, lijdt en nog zal lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
  4. hoofdelijke veroordeling van BoWi c.s. tot betaling van € 57.500,00 bij wijze van voorschot in verband met het onder a bedoelde,
  5. hoofdelijke veroordeling van BoWi c.s. tot betaling van € 98.750,00 bij wijze van voorschot in verband met het onder b bedoelde,
  6. een verklaring voor recht dat BoWi geen vordering heeft op Woonvereniging en/of haar leden betreffende een uitbetaling van de waarde van haar gepretendeerde lidmaatschapsrecht, althans dat Woonvereniging een beroep toekomt op verrekening van deze gestelde vordering met de door BoWi aan Woonvereniging onbetaald gelaten inleggelden ad € 320.000,00,
  7. een verklaring voor recht dat [gedaagde] en [eiser] jegens [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser]onrechtmatig hebben gehandeld door hen onjuiste mededelingen te doen en/of mededelingen achterwege te laten waardoor eisers van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan bij het aangaan van de toetredingsovereenkomsten met de Woonvereniging terwijl gedaagden wisten of hadden moeten begrijpen dat vanwege de onjuiste en/of achterwege gelaten mededelingen eisers hebben gedwaald en zij op basis van een juiste voorstelling van zaken niet, dan wel onder andere voorwaarden, tot de vereniging waren toegetreden, en [gedaagde] en [eiser] wisten dat Woonvereniging geen verhaal bood voor de door [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser]dientengevolge geleden schade,
  8. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] en [eiser] tot vergoeding van de door [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser]geleden schade vanwege het onrechtmatig handelen van [gedaagde] en [eiser] als bedoeld onder g. hierboven, waaronder begrepen de redelijke kosten ter vaststelling van het onrechtmatig handelen als opgenomen in de kostenstaat van mr[naam] en voor het overige nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
  9. vermeerderd met de kosten, waaronder beslag- en nakosten.
3.2.
[gedaagde] en [eiser], stelt Woonvereniging c.s., hebben in strijd met art. 2:9 Burgerlijk Wetboek (BW) gehandeld. ‘De jonge leden’ van Woonvereniging zijn door BoWi c.s. misleid. BoWi c.s. hebben verweer gevoerd, [eiser] heeft zijn verweer gehandhaafd. Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover van belang, nader ingaan.

4De beoordeling

in conventie
De wijziging van de eis bij akte van 22 oktober 2014

4.1.
[eiser] voert aan dat de eiswijziging in een te laat stadium van de procedure is gekomen. Eiswijziging is tot aan het eindvonnis mogelijk en het door [eiser] gemaakte bezwaar wordt ongegrond verklaard, omdat die wijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
Het doorhalen van de zaak tegen BoWi en [gedaagde]
4.2.
De doorhaling van de zaak voor zover gevoerd met BoWi en [gedaagde] leidt – buiten de doorhaling van de gehele zaak in reconventie – ertoe dat de onder 3.1 onder f bedoelde vordering geen behandeling behoeft.
De comparitie van partijen
4.3.
Ter comparitie is namens Woonvereniging c.s. aangevoerd dat veel zaken niet in orde waren, waarbij met name is gewezen op het ontbreken van administratie door het bestuur, het ontbreken van ledenregistratie, onduidelijkheid over de opzegging van de hypotheek door ING, de ‘afgedwongen’ splitsing en de vervalste notulen, waaraan is toegevoegd dat [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser], leken op dit gebied, door het gebruik van het woord appartementsrecht op het verkeerde been zijn gezet.
4.4.
Van de kant van [eiser] is daartegen onder meer aangevoerd dat er sprake is geweest van wat foutjes, maar dat alles transparant geweest is. Dit is een onderschatting van wat er gebeurd is. Vast staat dat er gesproken is van een appartementsrecht terwijl daarvan geen sprake was, dat geen administratie is gevoerd, dat er geen ledenregistratie plaatsgevonden heeft en dat notulen twee maal zijn opgemaakt. Dit gaat om ernstiger feiten dan een reeks slordigheidsfoutjes – van transparantie kan al helemaal niet worden gesproken – en het betreft kwesties waarvoor de oprichters en het bestuur van Woonvereniging verantwoordelijk zijn. De verontwaardiging van eisers is alleen al gelet op de hier bedoelde fouten begrijpelijk. De vraag waarom het hier gaat echter, is of er sprake is geweest van handelingen die één of meer van hen schade hebben berokkend.
Aanpak van de zaak
4.5.
De wijziging van eis gevolgd door doorhaling van de zaak voor zover gevoerd tegen BoWi en [gedaagde] maakt in ieder geval noodzakelijk dat voordat een eindvonnis gewezen kan worden, duidelijk is wat tegenover [eiser] nog wordt gevorderd en eventueel wat het effect van een mogelijk met BoWi en/of [gedaagde] bereikte schikking is op de gevorderde bedragen. Woonvereniging c.s. zal een en ander moeten toelichten. In het navolgende zal de rechtbank de stellingen van Woonvereniging c.s. en de weren van [eiser] behandelen voor zover dat thans mogelijk is.
Gelijkwaardige (risico)verdeling bij de uitgifte van lidmaatschapsrechten
4.6.
Allereerst gaat de rechtbank in op de volgende redenering van Woonvereniging c.s. (akte aanvulling grondslag eis enz. onder 8), die een aantal onderdelen van haar vordering raakt.
Gebleken is dat de notaris bij de uitbetaling van de inleggelden tussen beide vennootschappen (BoWi en Studentenkamer, de rechtbank ) geen onderscheid heeft gemaakt. Alle gelden werden gestort op de hen toebehorende (…) rekening (…). Aldus financieren deze vennootschappen gezamenlijk een pand, verwerven zij tegen de koopsom van het pand 6 lidmaatschapsrechten, laten zij het pand verbouwen door een eigen vennootschap, en verkopen zij 4 lidmaatschapsrechten (waarmee de aankoopsom van het pand geheel is terugbetaald), en behouden zij de 2 overige lidmaatschapsrechten. In feite verkrijgen zij daarmee deze lidmaatschapsrechten (…) voor de kostprijs van de verbouwing zoals gerealiseerd in de daarvoor aangewezen eigen vennootschap Mewi Bouw B.V. Daarmee vindt geen gelijkwaardige (risico)verdeling plaats bij de uitgifte van de lidmaatschapsrechten. Immers de vier toetredende nieuwe leden dragen een veel groter risico voor waardeverlies van deze lidmaatschapsrechten dan de (veel eerder) ingestapte vennootschappen Bowi Vastgoed B.V. en De Studentenkamer B.V.
4.7.
Hoewel leden van een vereniging gelijkwaardig zijn, impliceert dit op zichzelf niet dat tussen leden van een woonvereniging als de onderhavige sprake moet zijn van wat Woonvereniging c.s. gelijkwaardige (risico)verdeling bij de uitgifte van lidmaatschapsrechten noemt.
4.8.
In de zojuist geciteerde passage verliest Woonvereniging c.s. niet alleen uit het oog dat lidmaatschap niet gelijkwaardige risicoverdeling hoeft mee te brengen, maar ook verwart zij rollen waarin onder meer BoWi en Studentenkamer zijn opgetreden en gaat zij voorbij aan het gegeven dat winst niet alleen gemaakt kan en mag worden, maar in het algemeen ook door ondernemers wordt beoogd zonder dat dit verwijtbaar of onrechtmatig behoeft te zijn.
4.9.
Dat BoWi en Studentenkamer over een gezamenlijke en/of rekening beschikten en gezamenlijk de onroerende zaak hebben gefinancierd, zoals Woonvereniging c.s. stelt, is niet relevant voor de beoordeling van deze zaak. Dat zij tegen de koopsom van het pand zes lidmaatschapsrechten hebben verworven, is het gevolg van het feit dat Woonvereniging opgericht werd en dat lidmaatschapsrechten moesten worden toegekend. De aansluiting bij de koopprijs was op dat moment logisch, al omdat er geen sprake was van een koper en een verkoper met tegengestelde belangen, en zegt op zichzelf niets over de latere, door vraag en aanbod op de woningmarkt tot stand gekomen, koopprijzen voor lidmaatschapsrechten. Het is BoWi noch Studentenkamer, [gedaagde] noch [eiser] verboden winst te maken.
4.10.
Wie door een ‘eigen vennootschap’ kan laten verbouwen, mag dat doen en als vervolgens de prijs van de te verkopen lidmaatschapsrechten, tot stand gekomen op de woningmarkt op de onder 4.9 bedoelde wijze, betekent dat vier lidmaatschapsrechten zijn verkocht voor een totaal dat de aankoopsom van het pand dekt, wordt er winst gemaakt. Dit is op zichzelf niet onrechtmatig. Dat BoWi en Studentenkamer behalve ondernemers en opdrachtgever(s) voor de verbouwing ook leden van Woonvereniging zijn, betekent niet dat zij de winst op de investering moeten delen met andere leden. Het gaat hier niet om de voordelen uit het woningbezit zoals bedoeld in art. 7 van de statuten, maar om ondernemerswinst.
4.11.
Hetzelfde geldt voor het gegeven dat BoWi en Studentenkamer, zoals Woonvereniging c.s. stelt, de twee door/voor hen behouden lidmaatschapsrechten hebben verkregen voor de kostprijs van de verbouwing die door MeWi is uitgevoerd. Het resultaat is dat zij hun lidmaatschapsrechten goedkoper, zelfs aanzienlijk goedkoper hebben verworven dan [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser]. Van verwijtbare ongelijkwaardige risicoverdeling kan daarbij wel sprake zijn, maar niet louter omdat BoWi en Studentenkamer goedkoper konden kopen door hen persoonlijk betreffende omstandigheden. Dit is immers op zichzelf niet ontoelaatbaar. Voorts bestaat er geen regel die voorschrijft dat slechts verkocht mag worden tegen een realistische of zelfs redelijke prijs – de iustum pretiumleer geldt niet –, maar onder bijzondere omstandigheden kan een andere prijs ontoelaatbaar zijn, bijvoorbeeld doordat sprake is van een wilsgebrek en/of onrechtmatig handelen van de zijde van verkoper.
Enkele andere onderwerpen
4.12.
Woonvereniging c.s. stelt dat een poging is ondernomen om tot een niet noodzakelijke splitsing van de onroerende zaak te komen. Veel schade is voorkomen, stellen zij, door het ingrijpen van vader [eiser]. Dit mag zo zijn – het staat vooralsnog niet vast –, maar juist omdat schade is voorkomen lijkt hier geen sprake te zijn van onrechtmatig handelen van [eiser] dat schade meegebracht heeft voor een of meer van eisers. Op dit onderdeel zal Woonvereniging c.s. haar vordering nader dienen toe te lichten.
4.13.
Vast staat dat er twee maal notulen met verschillende inhoud van dezelfde vergadering zijn opgemaakt. Dat door BoWi c.s. gebruik gemaakt is van deze stukken, staat eveneens vast. Dit is onrechtmatig omdat van een vergadering slechts één verslag behoort te worden opgemaakt, zeker wanneer hierbij een notaris is ingeschakeld, wat immers gebeurt met het oog op de rechtszekerheid, hetgeen BoWi c.s. duidelijk was althans duidelijk behoorde te zijn. Hieruit volgt dat BoWi c.s. ook begrepen behoort te hebben dat niet van dubbel, dus gedeeltelijk valselijk, opgemaakte notulen gebruik mag worden gemaakt.
4.14.
De vraag of dit onrechtmatig is geweest jegens Woonvereniging c.s. dient bevestigend te worden beantwoord voor zover hierdoor voor haar hetzij een onjuist hetzij een verwarrend beeld is geschapen van de situatie waarin [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] lid werden van Woonvereniging. Waren zij de eerste leden, volgden zij BoWi op, volgden zij BoWi en Studentenkamer B.V. op of waren er nog eerdere leden? De onrechtmatigheid loopt hier samen met het tekortschieten als bestuurder danwel onrechtmatig handelen – namelijk handelen in strijd met de statuten – jegens Woonvereniging, [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] door geen ledenregister bij te houden.
4.15.
Ten aanzien van het onrechtmatig handelen bestaande in het hanteren van misleidende notulen en het handelen in strijd met de statuten door geen ledenregistratie bij te houden, dient Woonvereniging c.s. aan te geven welke schade dit haar heeft berokkend en of en in hoeverre deze kan worden toegerekend aan [eiser].
4.16.
Woonvereniging c.s. stelt dat in strijd met haar statuten is gehandeld doordat [gedaagde] en [eiser] zelf om niet woonruimte hebben gebruikt, waardoor Woonvereniging een gebruikersvergoeding althans de koopsommen van lidmaatschapsrechten betreffende de begane grond van de onroerende zaak misliep. Voordat de rechtbank hier op in gaat stelt zij Woonvereniging c.s. in de gelegenheid nader bij akte dit onderdeel van de vordering te concretiseren rekening houdend met het gegeven dat [eiser] thans haar enige wederpartij is.
4.17.
Hetzelfde geldt voor het verwijt dat [gedaagde] en [eiser] zich schuldig hebben gemaakt aan belangenverstrengeling en zich persoonlijk hebben verrijkt door koopsommen van lidmaatschapsrechten naar zichzelf te laten overmaken. Woonvereniging dient voorts aan te geven wanneer en in welke functie [eiser] in strijd heeft gehandeld met de regels die gelden ten aanzien van tegenstrijdige belangen bij verenigingen. Woonvereniging c.s. dient aan te geven waarin de onrechtmatige of ongerechtvaardigde – dit lijkt enigszins door elkaar te lopen – verrijking van [eiser] bestond, wie daardoor schade heeft geleden en hoe groot deze schade is.
4.18.
Woonvereniging c.s. verwijt [gedaagde] en [eiser] bij de aankoop door [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] geen melding te hebben gemaakt van het al in september 2008 bekende besluit van ING te stoppen met de financiering van woonverenigingen. De reden hiervan, die onder meer is neergelegd in brieven van ING d.d. 15 oktober 2008, verwijzend naar een gesprek op 19 september 2008, en 21 juli 2009, is dat het woonconcept waarvan sprake is mede door de zeer geringe aantallen waarin er gebruik van is gemaakt, niet past in het hypotheeksysteem van ING. Hierbij geeft ING aan dat zij zich uiteraard voor de reeds gefinancierde constructies verantwoordelijk blijft achten. Dit laatste wordt in de onderhavige zaak bevestigd door de onder 2.19 bedoelde feiten. Op voorhand kan niet uitgesloten worden dat de wijziging in beleid van ING invloed op de waarde van de lidmaatschapsrechten in een woonvereniging heeft en in dat geval zou verzwijging hiervan bij de verkoop van een lidmaatschapsrecht verwijtbaar kunnen zijn en tot schadeplichtigheid kunnen leiden.
4.19.
De stelling van Woonvereniging c.s. dat hier sprake is van een schoolvoorbeeld van een geval waarvoor de Beklamelnorm geldt, onderschrijft de rechtbank niet. Er kan sprake zijn van aansprakelijkheid van de verkoper en ook diens bestuurder als duidelijk was of behoorde te zijn dat de beleidswijziging bij ING de waarde van het lidmaatschapsrecht zodanig beïnvloedde dat daarvan bij een concrete verkoop melding gemaakt diende te worden, wat overigens geen Beklamelmaterie is. Woonvereniging zal de gelegenheid krijgen aan de hand van dit criterium haar stellingen op dit onderdeel nader te onderbouwen, met inachtneming van het gegeven dat thans uitsluitend tegen [eiser] wordt geprocedeerd.
4.20.
Het voorgaande betekent dat de zaak op de rol geplaatst moet worden om Woonvereniging c.s. in de gelegenheid te stellen om met inachtneming van de in dit vonnis genomen beslissingen in te gaan op de onder 4.5, 4.12, 4.15, 4.16, 4.17 en 4.19 bedoelde onderwerpen. [eiser] kan daarop reageren bij akte. De maximale omvang van de aktes zal gelet op het feit dat het gaat om de aanscherping van betogen waarover al veel geschreven is, tien pagina’s A-4 mogen zijn.

5De beslissing

De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 11 februari 2015 voor het nemen van een akte door Woonvereniging c.s. over hetgeen is vermeld onder 4.20, waarna [eiser] op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2015.