05-11-13

Verhuur aan lid (Sauna Fenomeen)

Gerechtshof Amsterdam 5 mei 2013 (Sauna Fenomeen / De Binnenpret)
ECLI:NL:GHAMS:2013:1566 (5 november 2013)

Vereniging Sauna Fenomeen is huurder van een ruimte in een gekraakt complex van Binnenpret. Binnenpret is een vereniging en erfpachter van het gekraakte complex. Sauna Fenomeen is lid van Binnenpret. Binnenpret heeft de huur opgezegd aan Sauna Fenomeen. Geschil over compensatie, onder andere omdat Sauna Fenomeen een verbouwing heeft uitgevoerd van de ruimte.  "Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede, als lid van Binnenpret deed."
(Parallelle procedure : Gerechtshof Amsterdam, 11 januari 2011, LJN BP5546 (Sauna Femeen))

arrest inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING SAUNA FENOMEEN
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging DE BINNENPRET
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Fenomeen en Binnenpret genoemd.
Fenomeen is bij dagvaarding van 25 november 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 4 januari 2010, 27 september 2010 en 29 augustus 2011.
Feiten
2.1 Binnenpret is opgericht in 1985 en heeft tot doel de exploitatie zonder winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en bedrijfsruimten. In het kader van een legalisatie is Binnenpret in 1994 erfpachter geworden. Volgens de doelstelling van Binnenpret kunnen leden door zelfwerkzaamheid onderhoudswerken aan het gebouwencomplex van Binnenpret verrichten.
2.2 Fenomeen bestaat sinds 21 juni 1990 en is huurster van een ruimte in het complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn vrijwilligers die in de sauna werken. Fenomeen is, althans was als huurster lid van Binnenpret.
2.3 Uit een op verzoek van Fenomeen opgemaakt onderzoeksrapport van 22 juni 2004 van CenH Ontwerpen (verder: CenH) blijkt dat het casco van de sauna ernstige gebreken vertoont, waardoor verzakking heeft plaatsgevonden en gevaar voor instorting bestaat. Uit het rapport blijkt verder dat de ventilatie en de brandwerendheid van het pand onvoldoende zijn.
2.4 Tijdens een op 23 augustus 2004 gehouden overleg heeft het bestuur van Binnenpret aan Fenomeen toestemming verleend een aanvang te maken met eenvoudige sloopwerkzaamheden mits de overige plannen voor de verbouwing ter goedkeuring aan het bestuur van Binnenpret zouden worden voorgelegd. Partijen hebben over het bouwplan geen overeenstemming bereikt. Desalniettemin heeft Fenomeen de werkzaamheden niet gestaakt.
2.5 Bij arrest van 31 juli 2008 heeft het Hof Amsterdam het besluit van het bestuur van Binnenpret tot opzegging van het huurovereenkomst met Fenomeen vernietigd. Daarbij overwoog het hof – kort gezegd – dat het besluit bij gebrek aan enige vergoeding onredelijk was.
2.6 Tijdens een algemene ledenvergadering van 2 september 2008 heeft het bestuur van Binnenpret aan de aanwezige leden het voornemen kenbaar gemaakt om Fenomeen de huur opnieuw op te zeggen en wel tegen 1 januari 2009. Fenomeen was voor deze vergadering niet uitgenodigd. De vergadering steunde het voornemen van het bestuur. De huur is nadien daadwerkelijk opgezegd tegen 1 januari 2009 onder aanbieding van een bedrag van € 12.500, als financiële compensatie. Later is dit bedrag verhoogd tot € 12.842,34.
2.7 Fenomeen heeft het gehuurde ontruimd op 31 oktober 2011.
3 Beoordeling
3.1. Fenomeen maakt in dit geding aanspraak op een vergoeding van € 73.343,41, te vermeerderen met rente. Binnenpret wil niet meer dan € 12.842,34 betalen.
3.2 De kantonrechter heeft, na deskundigenbericht te hebben gelast, voor recht verklaard dat het aanbod van Binnenpret tot betaling van € 12.842,34 een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst en Fenomeen veroordeeld tot ontruiming en proceskostenvergoeding.
3.3 In grief I betoogt Fenomeen dat de kantonrechter het oordeel ten onrechte op het rapport van de deskundige heeft gebaseerd en, aldus grief II , de suggestie van Fenomeen om zich door een andere deskundige te laten voorlichten heeft genegeerd. Volgens grief III is ten onrechte niet uitgegaan van de door Fenomeen gestelde bouwkosten en heeft de kantonrechter,aldus grief IV, ten onrechte als uitgangspunt genomen dat het grotendeels zou gaan om werkzaamheden die niets met de werkzaamheden aan het casco te maken hebben en daarbij de nota’s van [K] als uitgangspunt genomen. De kantonrechter is ten onrechte niet afgeweken van de bevindingen van de deskundige, aldus grief V. Ten onrechte is de reconventionele vordering tot betaling van € 73.343,41 afgewezen, aldus ten slotte grief VI .
3.4 Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen en waar nodig – al dan niet hypothetisch uitgaande van het slagen van een of meer grieven – rekening houdend met de devolutieve werking van het appel beslissen. Het hof stelt voorop dat partijen het er over eens zijn dat de huurrelatie niet mocht worden opgezegd zonder Fenomeen ten minste enige vorm van financiële compensatie te bieden. Het gaat hierbij niet om een schadevergoeding uit hoofde van een onrechtmatige daad of een toerekenbaar tekortkomen. Het gaat ook niet om een schadevergoeding uit hoofde van een niet nakoming van een verbintenis tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van rente is daarom slechts beperkt plaats. Met enige rentecomponent zal het hof alleen rekening houden in zoverre dergelijke rente in de gegeven omstandigheden onderdeel uit moet maken van een redelijke vergoeding voor Fenomeen.
3.5 De vraag die voorligt is of de aangeboden € 12.842,34 voldoende compensatie biedt om de beëindiging van de huurrelatie te kunnen billijken. Het hof overweegt in dit verband dat alle relevante omstandigheden van het geval van invloed zijn op de vraag wat een redelijke vergoeding is.
3.6 Beide partijen zijn rechtspersonen zonder winstoogmerk die in hoge mate afhankelijk zijn van de inzet van vrijwilligers. Daarenboven wordt in de statuten van Binnenpret uitdrukkelijk ervan uitgegaan dat de leden van de vereniging, waaronder destijds ook Fenomeen, door zelfredzaamheid het gebouwencomplex onderhouden. De statuten bepalen niet dat de leden, als zij tot dergelijk onderhoud overgaan, uit dien hoofde een vordering op de vereniging krijgen. Dat wordt naar oordeel van het hof niet zonder meer anders doordat Binnenpret de ruimte aan Fenomeen heeft verhuurd. Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede, als lid van Binnenpret deed. Daarbij speelt een rol dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de bouwplannen van Fenomeen.
3.7 Aannemelijk is voorts dat, zoals het hof al in zijn arrest van 31 juli 2008 overwoog, Fenomeen aanzienlijke verbouwingskosten heeft gemaakt. Een deel daarvan had betrekking op het casco, ter zake waarvan op Binnenpret als verhuurster in beginsel een onderhoudsplicht lag, een deel moet evenwel worden gezien als investering in een bedrijfsruimte waarvan Fenomeen tot de ontruiming op 31 oktober 2011 bedrijfseconomisch nut heeft gehad. De hoogte van het aandeel voor verbouwing van het casco is, zoals uit rechtsoverweging 3.4 voortvloeit, niet zonder meer doorslaggevend voor de aan Fenomeen toe te kennen vergoeding nu aan Fenomeen geen vergoeding van schade toekomt maar een redelijke vergoeding. Anderzijds is de omstandigheid dat een deel van de verbouwingskosten alleen betrekking heeft op de bedrijfsruimte en niet op het casco ook niet zonder meer doorslaggevend voor de vraag of en zo ja welk deel daarvan redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt.Zoals het hof in zijn arrest van 31 juli 2008 immers reeds heeft overwogen, heeft Binnenpret Fenomeen genoodzaakt om op eigen kosten ingrijpende herstelwerkzaamheden te verrichten terwijl binnen Binnenpret al ernstige twijfels bestonden over de levensvatbaarheid van de relatie met Fenomeen.
3.8 Het hof overweegt voorts dat uit de in eerste aanleg door Fenomeen overgelegde Begroting zomerverbouwing Fenomeen, op 22 juni 2004 opgemaakt door CenH blijkt dat de verbouwingskosten voor Fenomeen worden geschat op (steeds afgerond) € 35.000, voor de sauna en € 4.200, voor de cascowerkzaamheden, alsmede € 12.800, voor de cascowerkzaamheden voor zover voor rekening van Binnenpret komend. De door de kantonrechter benoemde deskundige Basalt bouwadvies B.V. komt in haar rapport van 19 januari 2011 tot de conclusie dat een bedrag van € 12.640 realiter aan cascowerkzaamheden kan worden toegeschreven. Deze schatting is gebaseerd op de aan de deskundige overhandigde nota’s van de aannemer (en huidig bestuurder van Fenomeen) [K] (verder: [K]) en een bezoek aan het gebouw in aanwezigheid van partijen. Dat niet voor een bedrag, althans een waarde, van in totaal € 73.300, door Fenomeen, die kennis droeg van het rapport van CenH, zou zijn verbouwd, heeft de deskundige niet aangegeven.
3.9 Het hof acht dit rapport, mede in het licht van de begroting van Cen H, duidelijk en betrouwbaar. Het hof gaat daarom uit van cascowerk ter waarde van € 12.800,. Voorts gaat het hof uit van een afschrijvingstermijn van tien jaar voor de niet-cascowerkzaamheden, waarvan Fenomeen er zeven heeft benut. Gegeven hetgeen het hof hierboven heeft overwogen komt het hof op die basis tot de gevolgtrekking dat een bedrag van in totaal € 20.000, een redelijke vergoeding vormt.Gegeven de omstandigheid dat Fenomeen de ruimte op 31 oktober 2011 heeft ontruimd is het redelijk dat haar een rentevergoeding ter hoogte van de wettelijke rente over dit bedrag toekomt vanaf 1 november 2011.
3.10 Voorgaande brengt met zich mee dat de grieven deels slagen en Fenomeen bij bespreking van de grieven voor het overige geen belang meer heeft. Het bewijsaanbod is niet relevant. Partijen zullen ieder hun eigen kosten moeten dragen nu zij ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.
4 Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw recht doende:
wijst af de gevorderde verklaring voor recht dat het aanbod van Fenomeen aan Binnenpret tot betaling van een bedrag van € 12.842,34 een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst;
bepaalt voor recht dat een bedrag van € 20.000, een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst en bepaalt dat daarover, althans over het nog niet betaalde deel, vanaf 1 november 2011 wettelijke rente verschuldigd;
wijst af het meer of anders gevorderde;
wijst af de vordering van Fenomeen in reconventie;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.